我形象最深的一位客人，咱们暂时叫他G先生，十分执着于高租金报答率。他联系上咱们的榜首句话，便是让咱们

  可是G先生表明，毛报答率才5.5%，扣掉七七八八的杂费到手才4个点出面，太少！说完就不理睬我了。

  过了一段时间我才知道，本来G先生买下了福冈的房子，价格低不说，报答还说有7%。

  要知道，日本是一个少子老龄化严峻的国家。除了首都圈和大阪，其他简直一切城市人口都在负增长。在这些城市买房，尽管价格低，报答高，但无论是租借仍是易手都很困难。

  公然，过了几个月，G先生找到咱们，问能否帮他的房子招租。咱们才知道，他这套房子，空了大半年都没租出去。

  今日，就结合我在日本房产行业界的多年经历，给咱们说五个常见的“中式思想出资坑”，一定要当心自己落入其间！

  这个误区，是咱们投日本房产时一定要躲避的思想。假如用国内的房价和天经地义的主意来“锚定”国外的房价，有些商家就可经过这点成心举高价格卖房给你。

  实际上，东京的房价并不贵。本年8月，东京23区二手公寓每㎡成交价为111.93万日元（约5.6万元），比照国内一线城市的平等地段，廉价了不少。

  日本商场的出资逻辑跟国内大不相同，价值界说也有收支。所以，不要用国内价格锚定日本，会影响你的价值判别。

  但其实，拿东京来说，现在东京23区的租金外表报答率往往只要4-6%左右，到6%都是凤毛菱角。

  除掉一切的开销本钱，拿到手的净收益大概在3-5%，要清楚这样的商场现状。

  而那些报答率高的财物，常常会呈现在远离市区的郊区、都下部（八王子市、多摩区域这些），尽管租金高，也欠好租借，这类财物的空置几率和最终平摊下来的报答是没有东京都区部来得高的。

  这也是咱们不少客人有的思想。但咱们要记住，咱们不是寓居者，而是出资者，为何需求像在国内买自居处这般执着朝向？

  一是由于日本的租客根本都是朝九晚五的上班族，早上出去太阳刚出来，晚上回家早已华灯初上。加上日本的房子根本都配有空调暖气烘干体系，朝向对他们来说，影响不大。

  二是日本人重隐私，房间的窗布长时间紧锁，在这种情况下，朝哪边其实并不是问题。

  比较于朝向，好租好售（市区内，交通便当等要素）的优质房才是你应该看的要点。

  若是由于犹疑朝向，错过了收益报答很不错，地段、房子内部配套都很好的物件，那就因小失大了。

  东京的租金高，人口密度大，当地寸土寸金，所以要有用使用空间，就需求缩小居处的巨细。

  而跟国内租客不同，日本独身族租客由于重视隐私，会更喜爱住这种配套很完全的单间，这是一个十分遍及的现象。

  一个人假如住一室一厅，那租金会比一个十几平米（乃至几平米）的单间贵许多，为了节省房租，选单间寓居的人不在少数。

  有这样思想的朋友，或许以为日本的房子也像国内相同，超越20年的房子就成了“老破小”：房子外墙腐蚀严峻，小区内杂草丛生，物业管理混乱，废物随意堆积。

  一是这样的房子更保值。日本房子的价值分为修建物价值和土地价值，修建物价值会折旧，而土地价值则不会。老房子折旧现已根本差不多了，未来修建物价值下降空间很小，而土地价值又在不断升高，所以更保值，也更有性价比。

  二是日本的老房子管理得也不错，早在1980年，日本政府就提出了百年修建的方针，旨在房子要依照能够寓居100年的规范去制作和保养。一般日本3、40年的老房子，还管理得十分新净。

  所以，80年代的房子还意外地挺受欢迎。由于它房子修建结构比之前的更稳、更好（新耐震），而租金却比90年代、00年代的廉价，物业管理的水平都差不多，很均匀。因而，考虑到租房的性价比，它在租户群里仍坚持很高的人气。

  记住，买日本房产可不是在选自己的居处，是要给日本社会的居民寓居的，所以，一定要针对日本人的寓居思想，改动以往的固化思路，才干买到性能好价格低、质量又不错的优质出资房产。

  海外房产出资的大忌，一是“凭感觉”，二是照搬国内的买房经历。日本买房不难，但想买到绝佳好房，专业和经历不可或缺。