改革开放之初的湖南老百姓，还没有听过“房地产”这个词语，他们只晓得自家住的那个“窝”，虽然由国家分配，但太挤、太小，也不怎么舒适。

  由于长期以来片面强调“先生产、后生活”，住房紧张成为一个严重的社会问题。史料记载，改革开放之初，全省城镇人均居住面积非但没有增长，反而由1949年的人均4.5平方米下降至1978年的人均3.9平方米。

  1980年，自国家提出改革城镇住房投资、建设和分配制度的总体设想以来，湖南老百姓的“家”经历了从福利分配到市场购房的巨大转变。这种转变过程，正是40年经济体制改革滚滚向前的真实写照。

  目前，全省城镇人均居住面积已突破41平方米，预计2020年底将达到43平方米。

  等啊盼啊，1983年春天，31岁的罗步芳与妻子带着小孩，总算如愿搬进了长沙市芙蓉区朝阳二村的新房。

  朝阳二村于1979年底建成，是改革开放之后全省第一个各类配套设施比较齐全的居住小区，也是长沙火车站旁最大的居民住宅区。

  “我们两口子是双职工，小孩又是独生子女，总算等到了单位(原长沙钢铁厂)分房。”罗步芳那个时代，福利分房依据是职工所在单位的工龄、职务、职称等做综合评分。所有人都期盼着单位分房时能尽快轮到自己。“只要有一点风吹草动，送礼的、递条子的，甚至拿菜刀威胁的，什么都有……”

  靠“十八般武艺”分来的福利房，以今天的眼光看，居住条件乏善可陈。朝阳二村是当时最常见的筒子楼，即走廊式板楼。一条长走廊串连着许多个单间，因为长长的走廊两端通风，状如筒子。

  有限的住房条件，让筒子楼的一间房被赋予了客厅、卧室、餐厅等太多功能。罗步芳说，由于地方太小，家里所有桌子都是折叠的;一到饭点，大家都在走廊里炒菜，顿时油盐飞溅、人声鼎沸。

  1984年，党的十二届三中全会通过了《中央关于经济体制改革的决定》，改革发展事业从农村到城市、从政经领域向社会民生领域全面铺开，“我们都下海吧”成为当年的民间热词。

  住房制度改革也迈开了步子，开始推行“加租起步、建商品房开始、逐步过渡到货币分房”。1984年，经省政府同意，确定在长沙、衡阳、津市新建商品房500套，建筑面积2.5万平方米;所需450万元资金中，由国家和省财政安排150万元，其余300万元由购房者及所在单位支付。

  同年9月，全省第一栋商品住宅楼、位于长沙市南湖路的“鸳鸯楼”向社会公开发售，共有35套，每套面积38平方米，一室一厅一厨一卫。

  然而，立足当时的背景，此次改革探索难言成功。《长沙市志》第五卷记载：公建住宅补贴出售，虽然个人只付售价的1/3，但困难户还是买不起，没有能力解决职工住房困难的单位也无力补贴。

  “调阅史料可发现，1986年长沙全价销售的商品房中，售价最低为每平方米400元，最高为每平方米863.79元。”省房地产协会专家委员、长沙市收藏协会副主席乐兵说，当年长沙市居民人均年收入才800多元，且无银行按揭贷款，绝大多数居民根本无能力购房;同时，普遍的住房月租平均为每平方米0.15元，租房远比买商品房划得来。

  “1992年，又是一个春天……”南巡，在神州大地上掀起改革开放的大潮，城市房地产业的发展也不例外。

  以省会为例，1992年长沙市批准成立各类房地产研发企业134家，次年迅猛增到317家。1993年3月，全省第一个别墅住宅区“岳麓山庄”封顶推出，售价高达每平方米2000元，而当年的全国职工平均月工资才269.67元。

  1995年夏天，涟源钢铁厂(现华菱涟钢)住宅区选房中心人声鼎沸，第一批“房改房”正式面向职工出售。“我好不容易凑了38600元，买下这套69平方米的房子，拿到人生中第一个房产证。”涟钢职工陈远勤的这段线年全省城镇职工的买房初体验。

  这一轮变革，始于1994年7月18日国务院印发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》。一直持续到1997年，存量公房出售都是我省房改工作的重点。

  向新加坡学习借鉴的住房公积金制度改革在全国铺开，我省于1995年1月1日起正式推行。还有租金改革也在同步推进。

  随着全省近8000万平方米的存量公有住房陆续出售，住房流通体制改革全面启动，全省城镇人均居住面积由1978年的3.9平方米提高到1998年的10.4平方米，不少城镇居民成为住宅自有产权的享有者，圆了多年的住房梦。

  1998年，为应对亚洲金融危机，中国住房制度改革承担起拉动经济稳步的增长的重要使命。国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣告“福利分房”时代终结。在我省，自1998年12月31日起正式停止城镇实物分房、实行住房货币分配。

  这不但是两种住房体制的转换期，也是老百姓两种生活方式的分水岭。74岁的原长沙东区石油化工厂退休干部邓青山说，当时听到这一条消息，脑海里突然涌现出一股失落和迷茫。“这么多年过来了，我们等国家建房、靠组织分房、要单位给房，还没有想过去市场上买房子。”

  “积极培育住房这一新的消费热点，使之成为发展国民经济的支柱产业。”跨越千禧年之际，时任省领导周伯华在全省房地产工作会议上这样展望。

  “银行按揭”这个外来词语，通过一个小故事广为传播：中国老太太省吃俭用一辈子，终于攒够了买房的钱，却没机会住了;而美国老太太贷款买房，享受了一辈子，临终前还完了银行的贷款。

  数据可为印证：2000年上半年长沙市发售的楼盘中，八成以上提供了银行按揭，抵押金额24.62亿元，同比增长超过80%。

  各路资金争相涌入，商品房成为城市住房建设的主角。居民的要求也从简单想住一套房子，转变为更看重环境配套和小区管理。

  2003年，“阳光100”以4.1亿元拿下长沙猴子石大桥西侧地块的消息，更是轰动全城——要知道，彼时的长沙市GDP才928亿元。“阳光100”作为最早进入湖南的全国性大型房企，以先进的规划、设计理念拿出了产品。次年，“阳光100一期”定价每平方米2400元仍受到市场青睐，而当时贺龙体育馆附近的商品房售价也才2000元出头。

  草蛇灰线，伏脉千里。此后的湖南房地产业，无论是“黄金十年”的说法，还是“野蛮生长”的指责，抑或是楼市调控带来的阶段性盘整，都暗含着政府的“有形之手”。地产观察人士文江认为：“当我们谈论房价高低时，其实谈的不是房子本身，而是房子附着的土地价值，以及在此之上的城市资源的价值。”

  在长沙，沿湘江岸线的老城区开发火热，吸引了北辰、保利、华远、万达等央企巨头争相布局，更有梅溪湖、滨江新城等政府主导的片区大开发。本文开头提到的朝阳二村，也由政府启动整体改造，成为长沙最大规模的旧城改造项目。

  高铁网加速建设，在拉近时空距离的同时，也让逐利的资本向中西部三四线城市转移。郴州提出建设湖南最开放城市、湘粤赣省际区域中心城市的奋斗目标，自2008年开始，城市骨架全面拉开，人居环境显著提升;普铁时代拉来了怀化这座新兴城市，高铁时代再度让怀化跻身“全国性综合交通枢纽”，成为五省边区加速发展的宜居宜业中心城市。

  与此同时，为解决全省城镇低收入群体住房问题，保障性安居工程的权重慢慢的变大，廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、各类棚户区改造等建设规模空前。

  当时间的指针指向2016年，国家层面提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”新定位。此后，党的十九大报告提出，加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，这将会是房地产长效机制的核心。让房子回归居住属性，表达出政府对房地产调控的决心。

  《关于建筑业和住宅问题的谈话》发表，提出了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总体设想。

  长沙市将市统建指挥部和市住宅统建指挥部的职责、任务归并到市城建研发企业。这也是全省第一个专门干房地产开发的实体。

  我省住房制度改革起步，推行“加租起步、建商品房开始、逐步过渡到货币分房”。长沙市率先在住宅建设中引入了商品房概念。

  中国首次对房地产市场进行大规模清理整顿，针对房地产的16条调控措施出台，第一个房地产泡沫(海南)随之破灭。

  根据中央统一部署，我省正式停止城镇实物分房、实行住房货币分配。这一举措终结了延续约50年的住房实物分配制度，是分配制度的一次重大改革。

  全国性大型房地产企业大举进入湖南，超高层建筑、大型城市综合体、世界一线品牌酒店在长沙出现。

  长沙新河三角洲地块被北辰实业以92亿元收入囊中，成为当年的全国总价“地王”。

  党的十九大报告提出，加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，让全体人民住有所居。